Sube la venta de casas para completar la pensión manteniendo el usufructo

De esa forma se constata que crecen de una forma muy notable en los últimos años las adquisiciones de viviendas bajo el mecanismo denominado como nuda propiedad -consistente en el derecho de una persona sobre un bien de la que es propietaria, con la limitación de no tener derecho a su uso y disfrute, que corresponden a aquel que disponga del usufructo-. En el caso de la Región de Murcia, se contabilizaron 59 operaciones durante 2022, lo que representa un incremento del 15,7% con respecto al año anterior.

Mayor peso en el futuro

Y es que en el ámbito inmobiliario, particularmente en vivienda, la compraventa de este derecho empieza a ser cada vez más común, tal y como revelan las estadísticas del Colegio de Registradores en el anuario referido al pasado ejercicio, «siendo previsible una intensificación con el paso del tiempo», según añaden en su análisis. Porque «se trata de lograr la obtención una renta extraordinaria que permita compensar la pérdida de ingresos que supone la jubilación», destaca José Ramón Sánchez Galindo, decano de los registradores en la Región de Murcia.

Precisamente, esta es la primera vez que cuantifican esta realidad, con la incorporación de este apartado en los anuarios estadísticos, lo que permitirá ya medir adecuadamente esta realidad, así como su evolución.

«Con los ingresos adicionales obtenidos al utilizar la vivienda como fuente de financiación, las personas mayores pueden lograr la financiación necesaria para adaptar la vivienda a las nuevas necesidades provocadas por la edad o para sufragar los gastos de ingreso en una residencia». Y destaca diversas alternativas, como son la venta de la nuda propiedad, la donación con carga, la renta vitalicia y el contrato de alimentos -donde ya no se conserva la propiedad, solo el derecho de uso y disfrute, o el derecho a obtener una prestación-, entre otras.

Por debajo de la media

Con respecto a las cifras de cierre del año 2022, el total de compraventas de nuda propiedad de vivienda en España ascendieron a 1.657. Este resultado representa, incluso, un crecimiento mayor con respecto al registrado en la Región, al alcanzar un tasa interanual de subida del 23,7%.

Así que se acumulan dos años de constantes crecimientos desde los mínimos anuales de la serie de resultados, alcanzados en 2020. De hecho, el balance de 2022 supone la cuantía más elevada desde 2014, registrando en el último año, por tanto, el nivel máximo de los últimos ocho ejercicios.

Desde un punto de vista territorial se producen repuntes anuales en once comunidades, frente a los descensos en únicamente cinco, manteniendo los resultados una sola. Los territorios con un mayor número de compraventas de nuda propiedad de vivienda durante el último año fueron Comunidad Valenciana (379), Madrid (293), Andalucía (287), Cataluña (157) y Canarias (132).

En definitiva, la tendencia es claramente ascendente, siendo previsible la continuidad de esta apuesta a lo largo de los próximos años por su efectividad práctica, por lo que resulta especialmente interesante la cuantificación y seguimiento de esta variable.

Dentro de esta fórmula hay que tener en cuenta que el usufructuario no puede vender el bien, ya que no es su propietario, aunque sí su derecho de usufructo, que se constituye generalmente con carácter vitalicio, extinguiéndose en el momento del fallecimiento del titular. No obstante, «en el caso de bienes gananciales, suelo pactarse el acrecimiento a favor del cónyuge sobreviviente, de tal manera que no se extingue y se consolida con la nuda propiedad hasta el fallecimiento del último cónyuge», añade Sánchez Galindo.

Renta vitalicia y alimentación

Por otra parte, en el caso del contrato de renta vitalicia obliga al deudor a pagar una pensión o rédito anual durante la vida de una o más personas determinadas por un capital en bienes, cuyo dominio se le transfiere desde luego con la carga de la pensión. Así que el constituyente del contrato de renta se ve privado de la propiedad y de la posesión del inmueble sobre el cual se constituyen estos derechos. Mientras que en cuanto al llamado contrato de alimentos está la obligación de proporcionar vivienda, manutención y asistencia de todo tipo a una persona durante su vida, a cambio de la transmisión de bienes o derechos.

En el supuesto de acogerse a la vía de la donación de la vivienda lleva aparejada la carga para el donatario de atender los cuidados asistenciales o de prestar los alimentos precisos para cubrir las necesidades que pudiera tener en lo sucesivo el donante. A diferencia de los dos anteriores, la donación es un negocio gratuito.

Por último, deben mencionarse otras fuentes tradicionales de financiación como la renta ordinaria, ya sea en forma de préstamo o de crédito, que en caso de impago puede instarse a la ejecución forzoso del bien; y la compraventa con plazo aplazado, que permite la transmisión de la propiedad con un precio pactado y el devengo de intereses que se difiere en el tiempo y de forma periódica.