Los caseros que bajen este año el alquiler quedan fuera del incentivo de la Ley de Vivienda

Finalmente, estas bonificaciones no entrarán en vigor hasta el 1 de enero de 2024, con lo que no aplicarán hasta la declaración de la renta de 2025. Es decir, los propietarios que este año bajen el precio de sus alquileres sí podrán acogerse al actual incentivo del 60% sobre el rendimiento neto del alquiler, pero no podrán acceder a los que permite ‘desgravarse’ hasta un 90%en algunos casos.

En concreto, a partir del próximo año esa reducción del general baja al 50%. Pero puede alcanzar ese máximo del 90%si la vivienda se encuentra en una zona tensionada y el casero baja el precio al menos un 5% respecto al anterior contrato. La bonificación también será superior que ahora, del 70%, si se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años o si la casa se destina a alquiler social.

Este apartado de bonificaciones dentro de la nueva norma ha sido muy peleado en las negociaciones por parte del ala socialista del Gobierno, ante la rotunda negativa mostrada por sus socios de Unidas Podemos que, finalmente, tuvieron que ceder en este punto. También incluye un incentivo del 60% para las viviendas alquiladas que hayan sido rehabilitadas en los dos años anteriores a la firma del contrato.

Pero para todo eso habrá que esperar. Más agilidad se observará en otros procedimientos que desde este mismo viernes comenzarán a funcionar. Por ejemplo, los caseros deben asumir desde el coste de los honorarios que cobra la inmobiliaria cuando se formaliza un contrato, que por lo general ascienden a un mes de alquiler. También echan a andar los nuevos procedimientos para los desahucios, que básicamente implicarán mayores plazos para ejecutarlos en el caso de familias vulnerables, además de obligar a que estos casos no puedan realizarse sin avisar con una fecha y una hora predeterminada.

Otras medidas clave de la norma también tendrán que esperar para ver su funcionamiento efectivo, al depender su ejecución de las comunidades autónomas, que son las que tienen competencia en materia de vivienda. Sin ir más lejos, una de las medidas estrella como los topes al alquiler en zonas tensionadas.

Los trámites administrativos hacen prever que las comunidades que decidan aplicar la ley podrían tardar meses en poner en marcha las medidas. Según la norma, la administración local debe elaborar un «procedimiento preparatorio» antes de solicitar la declaración de zona tensionada.

Además, deben elaborar informes que incluyan indicadores de precios del alquiler y venta, los niveles de renta de los residentes o una memoria en la que se justifique la necesidad de declarar una zona en color ‘rojo’. Además, tendrán que elaborar un plan específico donde se incluyan las medidas que se proponen para la corrección de los desequilibrios. Una vez recabada, toda esa información será remitida al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que declarará el área tensionada si se cumplen los requisitos y, ahora sí, establecerá límites al alquiler de los nuevos contratos.

Del mismo modo, Transportes no ha terminado de definir aún el índice de precios de referencia que se utilizará para los topes que se aplicarán a los grandes tenedores, aquellos que tienen más de 10 viviendas o a partir de cinco si todas se encuentran en la misma zona tensionada. Fuentes del Ejecutivo confirman que ese indicador está ya bastante avanzado. Algunas comunidades como, por ejemplo, Cataluña, ya cuentan con un índice propio y podrían pedir su homologación, poniendo en marcha antes que otras las medidas en zonas tensionadas.

Más agilidad se observará en otros procedimientos que desde este mismo viernes comenzarán a funcionar. Por ejemplo, los mayores plazos para ejecutar un desahucio en el caso de familias vulnerables, además de obligar a que estos casos no puedan realizarse sin hora y fecha predeterminada.

Recargo al IBI por viviendas vacías

También se introduce una definición clara para que los Ayuntamientos puedan aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles a aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de cuatro viviendas en dicha situación, salvo causas justificadas de desocupación temporal.

Asimismo, se establece una modulación del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI que podrá alcanzar el 150%, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.

Vivienda asequible incentivada

Se introduce el concepto de vivienda asequible incentivada, como figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo. Se trata de otorgar beneficios de carácter fiscal o urbanísticos a cambio de que las viviendas de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector (asociaciones, fundaciones), se destinen al alquiler a precios reducidos para aquellas personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado.

La Ley también contempla el impulso de la vivienda protegida en alquiler a precio limitado. Se establece un porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida.

Además, se incrementan los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización), y del 10 al 20 por ciento en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

Creación del consejo asesor de vivienda

En la Ley también se establece la creación del Consejo Asesor de Vivienda, para asegurar la participación de todos los agentes en la elaboración y desarrollo de las políticas de vivienda.

Será un órgano colegiado de carácter técnico, asesor y consultivo del Estado para la programación de las políticas públicas de vivienda, que estará integrado por representantes de los distintos Departamentos Ministeriales con competencias relacionadas con la vivienda, asociaciones del tercer sector y otras asociaciones representativas de intereses afectados por la Ley, representantes empresariales y profesionales, del sector financiero, así como distintos profesionales expertos en materia de vivienda, del ámbito universitario o de la investigación.

Protección pública permanente de las viviendas protegidas

Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida, garantizando siempre, al menos, un periodo de treinta años. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas que definen un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.

Además, se refuerza el papel de los registros de demandantes para el acceso a la vivienda protegida y la fijación de los criterios objetivos de adjudicación.