Así se desbocó el urbanismo en La Manga

La información pública disponible en la sede electrónica del Catastro solo contabiliza 49 viviendas previas a 1960 de las casi 30.000 existentes hoy. Una de las referencias más antiguas data de 1940 y se ubica en la Cala del Pino, donde constan dos viviendas reformadas en 1978.

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Para iniciar el proyecto, Maestre, procedente de una familia relacionada con la explotación minera de La Unión, comienza a aglutinar los terrenos de la zona norte de La Manga, que están en poder de familiares suyos, mientras el empresario cartagenero Francisco Celdrán se hace con la zona sur. «No se llevaban muy bien y, durante un tiempo, Celdrán se niega a venderle su parte, aunque al final la operación se hace por un poquito más de dinero de lo que hubiera deseado Maestre», asegura el profesor titular de Historia e Instituciones Económicas de la Universidad de Murcia, Miguel López-Morell.

Ya con el control total sobre los terrenos de La Manga, Maestre da los pasos para urbanizarla con un proyecto que encarga al arquitecto catalán Antonio Bonet. El diseño define una infraestructura turística que compagina núcleos urbanos con edificios de más de 20 alturas y franjas de playas vírgenes de dos kilómetros unidas por infraestructuras y equipamientos. La idea es dejar grandes espacios naturales y crear plazas para no más de 60.000 personas. «Era un proyecto muy bonito, muy elitista, con muy poca densidad, con torres, sí, pero muy separadas», detalla López-Morell. En la actualidad, La Manga acoge a cerca de 300.000 personas en verano y sufre los problemas de la saturación urbanística y su alta estacionalidad. En total, según el Catastro, hoy hay 19.835 referencias de viviendas ubicadas en la zona de La Manga correspondiente a San Javier y otras 8.708 en el término municipal de Cartagena.

El impulso a la construcción proviene de principios de los 60, cuando el régimen franquista decide realizar una apuesta estratégica por el turismo con la intención de atraer divisa extranjera, y da alas a las pretensiones de Maestre. Para ello, desarrolla la Ley de Centros Turísticos, que se aprueba en el 62. «Fue una puerta de atrás a la recién aprobada ley del suelo para fomentar la creación de grandes desarrollos turísticos en una veintena de ubicaciones de España, entre ellas La Manga», explica el responsable del grupo de Investigación y Desarrollo (I+D) de Política Territorial, Planificación Ambiental y de la Infraestructuras de la Universidad Politécnica de Cartagena (UPCT), Salvador García-Ayllón.

En aquel pequeño paraíso por estrenar, «las primeras edificaciones son Los Cubanitos, el hotel Entremares… Todo al principio de La Manga», señala López-Morell. La primera fase de Los Cubanitos aparece en el Catastro con fecha de construcción de 1960. Le siguen dos viviendas en el canal de Marchamalo en 1964, el edificio Miramar, de 11 plantas, en 1965; el edificio Puerto Bello, Marysol y Cubanitos II, todos en 1965. También urbanizaciones singulares como la Torre Hexagonal, en 1966.

En términos generales, la urbanización de La Manga sigue un proceso lineal, avanzando casi kilómetro a kilómetro. Mientras que al inicio, la antigüedad media de los inmuebles está en torno al año 1975, en los kilómetros 13 y 14 la media es del año 2000. Aunque hay dos importantes excepciones. La primera en el kilómetro 5, que se corresponde con la zona del Zoco, que despega a finales de los 70 con más de 1.200 viviendas.

La segunda sucede al final de La Manga, en el kilómetro 16, donde la antigüedad media es de 1997. Allí se construyen 1.000 nuevas residencias en el periodo 2001-2005, el mismo momento en el que el kilómetro 13 vive un espectacular crecimiento del número de inmuebles. Las décadas de los 2000 y los 80 son las que sufren una mayor presión constructiva en La Manga.

«El modelo, al principio tiene mucho éxito –señala López-Morell–. Estaba orientado a un turismo de clase alta y empieza a llegar gente con mucho dinero. El famoso Ovni donde ahora está Collados Beach era la casa del ministro de Comercio Agustín Cotorruelo. También el ministro de Industria Claudio Boada se hizo una casa, así como grandes empresarios y turistas extranjeros».

Gracias a la ley de Centros Turísticos, Tomás Maestre se ve en el centro de un virtuoso círculo económico. Ejecuta las infraestructuras a cuenta de los créditos blandos que le brinda el Estado, crea parcelas y las vende convirtiéndolas en dinero en poco tiempo. «Además, se queda equipamientos estratégicos como hoteles, puertos, el casino, etcétera. Se convirtió en uno de los hombres más ricos del país», cuenta García-Ayllón.

Constan más de 1.500 referencias catastrales de uso residencial entre 1960 y 1969. Pero es en la década de los 70 cuando La Manga vive su estallido urbanístico con cerca de 7.000 nuevas viviendas. También entonces se construyen numerosos complejos turísticos y hoteles para satisfacer la creciente demanda de plazas. «Fue entonces cuando aquello se empezó a torcer», subraya García-Ayllón.

Cómo se torció

En 1973, la primera crisis del petróleo provoca un fuerte efecto inflacionista y una reducción de la actividad económica. La demanda extranjera comienza a caer y el régimen franquista avanza hacia su desintegración. El frenazo económico obliga a Tomás Maestre a vender parte del proyecto. «Comienza a pagar a muchos de los contratistas que tiene con suelo por falta de liquidez, desde pequeños fontaneros hasta empresas y fabricantes, lo que hace que pierda parte del control», asevera García-Ayllón. «Eso genera una pequeña burguesía inmobiliaria, que es el origen del problema de La Manga: propietarios que quieren sacar el máximo provecho al suelo que tienen. Y empieza a construirse mal».

López Morell explica que aquellos propietarios «obviaban el proyecto inicial y construían al máximo de la capacidad que les permitían los ayuntamientos, que ahí fueron bastantes negligentes». Así se llega al gran ‘boom’ especulativo de los 80. Solo en la segunda mitad de esta década se edifican más de 7.200 viviendas, según el Catastro. «Eran los inicios de las comunidades autónomas, los promotores contaban con la connivencia de los ayuntamientos y el Gobierno regional empezaba a querer ejercer sus competencias, pero hay cierto vacío de poder, y el modelo se va desfigurando. Se hipertrofia», destaca García Ayllón.

El desarrollo es tan desaforado que el Ejecutivo socialista de Carlos Collado intenta en el año 88 frenarlo con una moratoria que afecta de manera retroactiva a 2.200 licencias en San Javier. Los promotores se aglutinan en el lobby Club Costa Cálida para batallar contra cualquier intento de poner coto a su actividad. «Aunque ahora vuelven a estar de actualidad, las moratorias y los grupos de presión en el Mar Menor tienen sus precedentes», apunta García-Ayllón. En el 89, el Tribunal Superior de Justicia de Murcia anula la moratoria. Y el entonces consejero de Obras Públicas y Ordenación del Territorio, José Salvador Fuentes Zorita, acaba dimitiendo.

El segundo gran ‘boom’ se produce a principios de siglo, con la construcción de otras 7.000 viviendas en solo diez años. Solo entre 2001 y 2005 se levantan cerca de 5.000. Y lo que iba a ser un modelo de alto poder adquisitivo acaba convertido en un proyecto enfocado a la clase media.

Más de la mitad de las viviendas de La Manga tienen menos de 83 m2. El inmueble más pequeño tiene 18 y fue construido en 1980. También hay varias viviendas de 22 m2, aunque conviven con muestras de aquella primera idea del destino de lujo. Incluso hay una vivienda que supera los 1.400 metros, que data de 1970.

En los últimos diez años, la construcción ha estado prácticamente parada, con apenas 160 nuevas viviendas. Pero aún hay un total de 609 parcelas clasificadas como suelo vacante, sin construir. El tamaño es muy variable, desde la más pequeña, que cuenta con una superficie de 19,61 m2, hasta los 120.000 m2 de la más grande. En total, más de un millón de metros cuadrados están disponibles.

Y los dos últimos kilómetros son con diferencia donde más parcelas hay, con 224 para una superficie de 300.000 m2. También en los dos primeros kilómetros hay mucho suelo. Allí, el 68% de las parcelas miden menos de 1.000 m2.

Los cambios introducidos por el Gobierno regional a principios de mes en la moratoria urbanística en el entorno del Mar Menor provocan ahora dudas en los ayuntamientos de Cartagena, San Javier y Los Alcázares respecto a la obligación de tramitar solicitudes de licencia para construir nuevas viviendas y plazas hoteleras junto a suelos urbanos consolidados. «En La Manga quedan por construir muchas cosas –adelanta García-Ayllón–, hay reconocidos unos derechos urbanísticos. Y aquella batalla que perdió la Consejería frente a los promotores en los años 80 tiene sus consecuencias hasta los últimos días».