Se vende ático de dos habitaciones en pleno barrio de Salamanca de Madrid, por… ¡288.880 euros! El anuncio lleva tiempo en un conocido portal … inmobiliario y llama la atención que nadie se lance a comprar teniendo en cuenta que las viviendas de características similares en esa zona no bajan de 750.000 euros. ¿Dónde está el truco? ¿Por qué esa diferencia de precio con el resto de casas a la venta?
La explicación aparece entre signos de admiración y mayúsculas junto a la descripción del inmueble: ‘¡IMPORTANTE, POR FAVOR LEER ATENTAMENTE! SOLO PARA INVERSORES, YA QUE NO SE PUEDE VIVIR NI OCUPAR LA VIVIENDA HASTA EL FALLECIMIENTO DE LA USUFRUCTUARIA’. Misterio resuelto. Se trata de una vivienda de nuda propiedad con una inquilina de 71 años. ¿Nuda propiedad? Una fórmula cada vez más extendida entre las personas mayores «para obtener liquidez con la venta de la casa sin tener que dejar de residir en ella. Algo así como una compra en diferido», explican en el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI).
Para que nos entendamos, la nuda propiedad consiste básicamente en adquirir una vivienda bastante más barata de lo habitual, pero con una importante condición: el comprador tendrá que esperar a que el inquilino se muera para poder disponer de ella, «de ahí que el precio final de la casa no solo dependa de su valor en el mercado, sino también (y mucho) de la edad del vendedor. Cuanto más ‘joven’ sea, más barata será la propiedad, y viceversa», aclaran los expertos de la sección inmobiliaria de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).
Según los datos recogidos en el Anuario de los Registradores de la Propiedad, el número de operaciones de compraventa de viviendas por este sistema ya supera las 1.800 al año en nuestro país, una modalidad que se consolida especialmente entre las personas mayores que residen en grandes ciudades. «Si no queremos o no nos interesa dejar la vivienda a nuestros herederos, esta fórmula permite a los propietarios disponer de un dinero en efectivo para poder pasar sus años de jubilación sin estrecheces económicas y sin tener que abandonar su casa», argumentan los expertos.
Descuentos de hasta el 50%
Antes de ahondar en las claves de este sistema de compraventa, conviene aclarar que la propiedad de un inmueble se divide en dos partes: la nuda propiedad (la titularidad de la casa) y el usufructo (el derecho a usarla). En otras palabras, «una persona puede vender la propiedad de la vivienda, pero reservarse el derecho a disfrutarla de por vida», precisan en el portal Idealista.
La fórmula es sencilla. «Al vendedor se le ofrece la posibilidad de obtener un dinero por su casa al tiempo que sigue residiendo en ella como usufructuario hasta que lo desee o hasta que se muera, sin tener que pagar nada por ello al nuevo propietario. Eso sí, debe hacerse cargo de los gastos ordinarios de la vivienda: IBI, seguros, comunidad, suministros…», añaden en la OCU. La nuda propiedad, al igual que una compraventa convencional, debe firmarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Uno de los grandes atractivos de esta modalidad para los compradores es precisamente el precio de venta de la vivienda, con descuentos que pueden alcanzar hasta el 50% en función de la edad de los inquilinos. «Suele resultar bastante más económico porque existe la incertidumbre sobre cuánto van a vivir los inquilinos. A menor edad, más barato sale el piso, ya que en teoría el comprador deberá esperar muchos más años para poder disponer de la plena propiedad del inmueble», explican en la OCU.
El precio al que finalmente sale al mercado el inmueble se suele calcular en función de unas tablas en las que se tienen en cuenta dos variables: el valor real de mercado del inmueble y la esperanza media de vida en nuestro país, que es de 86,53 años en el caso de las mujeres y de 81,38 en los hombres. «Ahora bien, esto no es una ciencia exacta y ahí está el riesgo cuando se compra una nuda propiedad. Puede pasar que un inquilino recién jubilado muera a los dos años de firmar el contrato, pero también que un octogenario supere los 100. Son elementos incontrolables», advierten los expertos inmobiliarios.
Así se calcula el precio
En cualquier caso, la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones establece una fórmula para calcular el valor del inmueble, que consiste en restar a 89 la edad del usufructuario. «El resultado ofrece el porcentaje que se debe aplicar al precio de mercado de la casa, que no puede superar el 70% su valor y con un límite mínimo del 10%. Por ejemplo, el precio de la nuda propiedad de un piso valorado en 800.000 euros con un inquilino de 70 años es de 648.000 euros. En este caso, la fórmula sería la siguiente: 89-70= 19. La cifra resultante es el tanto por ciento que se aplica al precio de mercado del inmueble. En este caso, el 19% de 800.000, que es 152.000 euros. Finalmente, 800.000 – 152.000= 648.000 euros sería el precio de venta de la nuda propiedad», ejemplifican en la OCU.
Entonces, ¿por qué el precio de venta del ático del barrio de Salamanca con el que se inicia este reportaje es tan bajo? Pues porque existen diferentes posibilidades de cobro. Se puede acordar un único pago (el vendedor recibe el importe total al inicio de la operación), establecer una renta vitalicia (el inquilino recibe una pensión mensual mientras viva) o decantarse por un sistema mixto, que es la fórmula elegida por la propietaria del ático. Además de desembolsar los 288.880 euros, el comprador debe abonar a la inquilina una mensualidad de 770 euros hasta que se muera. «Hay que hacer bien los números porque este tipo de operaciones no siempre compensan», advierten en el COAPI.
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Enlace de origen : «Te vendo mi casa más barata, pero vivo en ella hasta que me muera»
