Que un hogar tenga luz natural, que dé al exterior o que disponga de un superficie útil de 24 metros cuadrados es lo menos que … se puede esperar. Pero no siempre es así. Y menos cuando la tensión inmobiliaria empuja a buscar fórmulas rápidas y económicas con las que incrementar el parque residencial y también hay quien apenas gana para pagarse un pequeño ‘micropiso’.
Con una nueva instrucción técnica, la Concejalía de Planificación Urbanístico de Murcia quiere ahora precisar los requisitos que se deben cumplir para una de esas soluciones que se han encontrado en los últimos años: la reconversión de locales comerciales en viviendas. «Ni zulos ni chuchitriles», resumen desde el Ayuntamiento.
Solo en dos años, el número de bajos que cambiaron a uso residencial en Murcia supera todos los que se contabilizaron en la Región en los tres años previos. Y la fiebre parece lejos de pasar. Si fueron 241 las licencias que se dieron para ello en 2024, según los datos del Ayuntamiento, en 2025 han sido 548. No solo es más del doble en un solo ejercicio, sino que sumados son 789, superior a los 760 que pasaron a residenciales entre 2021 y 2023, como constaba el año pasado en los datos de la Dirección General del Catastro recogidos por Idealista/data.
Requisitos mínimos
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Dependencias.
El mínimo exigible será una cocina-comedor, dormitorio doble y baño. -
Dimensiones.
Al menos contará con 24 metros cuadrados, en el caso de los estudios. -
Altura.
No podrá bajar de los 2,50 metros, que pueden ser 2,20 si hay falso techo. -
Fachada.
A fin de evitar ‘viviendas pasillo’, se requiere un mínimo de tres metros. -
Dormitorios.
El doble deberá disponer de 10 metros cuadrados y 6 el individual. -
Baño.
No puede ser común y, si hay una sola estancia, debe ser independiente visualmente. -
Apertura.
Se prohíbe la creación de viviendas interiores o que solo den a patios de luces. -
Planta.
Las habitaciones serán independientes entre sí, ninguna debe ser zona de paso. -
Inundabilidad.
Se debe disponer la vivienda a una cota que no se vea afectada por avenidas.
Las exigencias ‘anti zulo’ que marca la nueva instrucción técnica pretenden llenar el vacío a falta de una ordenanza municipal y evitar que fenómenos degenere en casos de infravivienda.
Hacia el exterior
Empezando por las condiciones de ventilación e iluminación, se prohíben las viviendas interiores o aquellas en las que sus dependencias den hacia un patio de luces.
Todas deberán contar como mínimo de cocina-comedor, dormitorio doble y baño. Su superficie útil no será inferior a 24 metros cuadrados, que es lo que se va a requerir para los estudios. A la fachada se le exige tres metros y los techos no podrán bajar de 2,50 (podrá ser inferior por el falso techo, sin que la altura libre mínima sea inferior a 2,20).
En cuanto a los estándares de habitabilidad: el dormitorio doble tendrá que ser de 10 metros cuadrados, de seis el sencillo y el cuarto de estar–comedor de otros 10. La cocina necesitará de cinco metros cuadrados, salvo que esté integrada en el salón, en cuyo caso será de 14. El baño, de 1,5 y no podrá ser común a otras viviendas y, en el caso de que sea una sola instancia, se exigirá que sea independiente visualmente.
Zonas inundables
También entra en juego otro factor más: por su propia naturaleza, son pisos en planta baja. Así, en las zonas de flujo preferente, para autorizar el uso residencial, se debe disponer la vivienda a una cota que no se vea afectada por avenidas. Es obligatoria una anotación registral que indique que la vivienda está en zona inundable y la presentación de una declaración responsable ante la Confederación Hidrográfica del Segura. Por otra parte, en zonas inundables donde no se pueda elevar la cota, se deben acreditar las soluciones técnicas específicas frente al riesgo de inundación.
A todo esto, se suma también el Código Técnico de la Edificación y lo que estipule el Plan General de Ordenación Urbana. Fuera del alcance de la instrucción quedan, sin embargo, los apartamentos turísticos, ya que cuentan con una normativa propia de rango autonómico.
El cambio «no resulta pacífico», admiten los técnicos
Puesta en una comparativa nacional, en las principales ciudades de España, la superficie mínima útil exigida para convertir un local en vivienda suele oscilar entre los 24 metros cuadrados que pide Murcia (Valencia o Sevilla se encuentran en el mismo rango) o los 40 metros cuadrados, dependiendo de si se trata de un estudio (estancia única) o una vivienda convencional, que se determinan en Madrid y Barcelona.
Las instrucciones de Planificación Urbanística también analizan las razones para la proliferación de esta fórmula: la escasa implantación de los usos comerciales y de servicios en las zonas residenciales, el incremento de la intensidad de la demanda de vivienda «debido a la imposibilidad de acceso de numerosos sectores de población», la evolución tipológica en la demanda que ahora tiende a reducir dimensiones y número de estancias y la aparición en los últimos años de modos alternativos de alojamiento destinados al turismo.
Lo que también subraya el documento de Planificación Urbanística es que el cumplimiento de esos requisitos «no resulta pacífico», puesto que los edificios cuentan ya con unas condiciones previas cuya capacidad de modificación «es limitada».
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Enlace de origen : Nuevas instrucciones 'anti zulos' en Murcia: la fiebre por reconvertir locales comerciales en viviendas multiplica más del doble las licencias
