La gentrificación amenaza con expulsar de varios barrios de Murcia a sus vecinos tradicionales

Lunes, 30 de marzo 2026, 12:40

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¿Vivo en una zona que se adecúa a mi salario? A grandes rasgos -y simplificando mucho la pregunta-, esta es la cuestión que intenta resolver el estudio sobre ‘Asequibilidad residencial en Murcia’ realizado por la Cátedra de Agenda Urbana y Desarrollo de Estrategia Local de la Universidad de Murcia. Este trabajo ha sido encargado por el Ayuntamiento de Murcia con el fin de articular su Estrategia Municipal de Vivienda y Suelo hasta el año 2030. El objetivo era el de contar con una herramienta que le permitiera distinguir entre el precio de localización (lo que el mercado dice que vale un barrio) y la capacidad económica real de sus habitantes (lo que las familias pueden asumir).

En base a los resultados obtenidos -y entre otras posibles medidas-, será posible movilizar suelo público y modular su precio de una manera más exacta para poder ofertar vivienda de promoción pública -tanto para su alquiler como venta- a un precio que sea asumible por la ciudadanía; o lo que es lo mismo, que no rebase más del 30% de sus ingresos. «No es lo mismo intervenir en una zona donde la vivienda es cara porque el barrio ha sido ‘descubierto’ por el mercado y que se encuentra, por tanto, en riesgo de gentrificación, que hacerlo en una zona donde es barata porque el entorno urbano está degradado y necesita ser regenerada», precisa Prudencio José Riquelme, autor del informe con la colaboración de un grupo de profesores de Economía Aplicada.

El estudio establece una relación, con datos actualizados a 2024, entre la renta mediana ponderada y corregida por unidad de consumo de los habitantes de cada sección censal del municipio -lo que denomina como renta de referencia del mercado- y lo que se considera como la renta estructural o magnitud que marca la capacidad real de los vecinos del entorno. Esta última se calcula atendiendo a diversas variables socioeconómicas de la población de un área entre las que se incluyen, por ejemplo, su nivel educativo, la tasa de paro, la estructura del hogar (unipersonales o con convivencia) y el tipo de ocupación. La diferencia entre ambas arroja una horquilla o brecha de renta entre el valor actual de la localización y los recursos de los que disponen los residentes tradicionales del barrio para afrontar unos precios que pueden haber ido variando con la llegada de nuevos propietarios o inquilinos y la marcha de otros.

Indefensos ante los precios

Así, cuando la renta de mercado es muy superior a la estructural se genera una zona de tensión (o ‘gap’ positivo), capaz de desplazar a la población local aun teniendo indicadores socioeconómicos medios, ya que no pueden competir con los precios premium del entorno. En cambio, si esta relación se invierte, lo que se encuentra es una zona de oportunidad (o ‘gap’ negativo), en la que reside una población con capital humano y laboral -normalmente de clase media trabajadora- cuyo entorno urbano está infravalorado por el mercado debido a déficits de equipamientos e infraestructuras, imagen, conectividad o seguridad.

Por lo que respecta a las zonas de tensión de Murcia, estas se localizan principalmente en el centro y las áreas de expansión al norte. Según los datos recogidos en el estudio, es posible encontrar zonas altamente gentrificadas cuyos hogares de toda la vida presentan un déficit de capacidad económica de cerca de 20.000 euros anuales respecto a lo que ingresan de media los actuales vecinos del entorno. No ocurre esto forzosamente en las zonas de mayor renta de mercado, la cual casa en muchos casos con unos notables indicadores socioeconómicos, ya que las habitan desde hace bastante tiempo una población de alto nivel. No obstante, la urbanización de La Ladera, en Churra, caracterizada por los cuantiosos ingresos de su población, muestra una situación de cierta tensión, por ejemplo.

También se observa esta situación (en color azul oscuro en el mapa), en su máxima expresión, en puntos de Vistalegre, El Carmen (junto a la calle Floridablanca), San Basilio o San Antolín, con diferencias de más de 10.000 euros anuales. Incluso ocurre en el centro de Puente Tocinos. Curiosamente, y pese a lo que pueda parecer, se reportan entornos tensionados en áreas degradadas como el barrio de La Paz o el polígono de La Fama.

Mientras, apunta el informe de la Universidad de Murcia, de manera generalizada, que las zonas de oportunidad se localizan (coloreadas en un rojo intenso) principalmente en los núcleos de pedanías y en el arco sur. El mapa que arroja los datos obtenidos por la Cátedra de Agenda Urbana y Desarrollo de la Estrategia Local apunta a que los residentes tradicionales de estas áreas presentan en algunos casos una capacidad estructural superior hasta en 15.000 euros a la renta mediana del entorno. Las situaciones de este tipo más marcadas se detectan al sur de Ronda de Levante; en el entorno de la plaza de toros y La Condomina hacia la avenida de La Fama; al norte del jardín de la Seda y de Isaac Albéniz, en San Antón; en algún área de La Flota y diversas secciones del barrio del Infante, sin olvidar algún enclave de Vistabella.

Ante estas situaciones, el informe señala que las actuaciones en las zonas tensionadas deben tender a la contención de precios, movilizando suelo que compita con la vivienda libre y estableciendo ayudas para residentes de larga duración cuya renta estructural no les permita seguir el ritmo de revalorización de su barrio. Para las áreas de oportunidad propone estrategias de regeneración del entorno con inversiones en el espacio público, seguridad, iluminación y transporte.

Cabe subrayar, no obstante, que el estudio refleja algunas situaciones que, a priori, y conociendo el entorno urbano de Murcia, parecen no tener sentido, si no es apelando a otras explicaciones más allá de las que arrojan las desnudas cifras. Así, por ejemplo, la sección censal más tensionada de la muestra -incrustada en un entorno de oportunidad- sería la que incluye un vecindario como es el de las conocidas 507 del barrio del Infante, que constituye una de las mayores bolsas de vivienda pública y social del Ayuntamiento de Murcia. Reconocen, por tanto, los autores que el modelo empleado «tiene algunas limitaciones», al tiempo que subrayan su utilidad y su intención de seguir profundizando en esta línea de investigación, ahondando en temas de vivienda, renta y desigualdad territorial.

Situaciones particulares

Por otra parte, el estudio hace hincapié en cuatro situaciones particulares centradas en la distribucion de la renta en Murcia. Hay cinco núcleos duros de prosperidad donde la renta es alta y se refuerza con sus vecinos, entre los que está, por ejemplo, el entorno de la avenida de Europa y el de la UCAM. También existen dos «agujeros negros» de renta baja rodeados de entornos deprimidos, que se corresponden con una sección de Espinardo y el polígono de La Fama. Hay cuatro secciones que tienen «islas de riqueza» en áreas de renta menor, donde entran San Antolín, parte de La Flota y el entorno de Obispo Frutos; y finalmente detecta bolsas de población vulnerable en áreas acomodadas, que son el norte de Príncipe de Asturias, el centro de El Palmar, el entorno de la Costera en Guadalupe y secciones de los barrios de San Miguel y San Bartolomé.

William Abrego

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