¿Cuál es la mejor opción a la hora de elegir un hogar: comprar o alquilar? ¿Hay zonas donde los precios hacen más fácil apostar por una de estas opciones? ¿Cuánto pagaré cada mes si me decanto por una u otra? Las dudas ante las subidas de precios son habituales. La vivienda es una de las principales preocupaciones de los ciudadanos y una de las mayores inversiones que una familia afronta a lo largo de su vida. Las respuestas, según el lugar donde se resida y la renta disponible, pueden variar.
Si se intenta responder a estas preguntas de forma numérica, dejando fuera otros valores asociados a cada una de estas alternativas, como la libertad que ofrece el alquiler o la estabilidad y la inversión patrimonial que proporciona la compra, así como el desembolso inicial que exige la adquisición, que expulsa de esta opción a muchos ciudadanos, la respuesta es, en casi todos los casos, que comprar es más ventajoso y asequible a largo plazo que alquilar.
En marzo de 2024, el precio medio de una vivienda en la Región era de 1.218 €/m2, según el portal inmobiliario Idealista. De este modo, comprar un piso de 90 m2 costaría 110.000 euros, a los que habría que sumar unos 12.000 de gastos. En el hipotético caso de financiar el total con un tipo de interés del 4% durante 25 años, el comprador debería afrontar una cuota mensual de 640 euros, que se traduce en un coste total de 193.000 en todo el periodo. Por otra parte, el alquiler medio en la Región es de 7,7 €/m2, según esta misma fuente, por lo que para arrendar ese mismo piso, habría que abonar unos 700 euros al mes. Si al precio se le aplica una subida del 2% anual para simular los efectos de la inflación, el resultado es claro: al cabo de esos 25 años el coste total sería de 266.000 euros: 73.000 euros más, un 37,8%.
Sin embargo, la situación va por barrios. Los precios de compra y de alquiler son muy variables y hay zonas donde el alquiler exige menos desembolso a largo plazo. Ser arrendatario de un piso similar en la zona de la Catedral de Murcia, por ejemplo, tendría un coste total de casi 300.000 euros en 25 años, mientras que comprar requeriría invertir más de 400.000, según los mismos cálculos. En la zona de chalés de Baños y Mendigo, alquilar requeriría 281.400 euros frente a los casi 440.000 de ser propietario.
Aunque lo habitual es lo contrario y, en algunos casos, con diferenciales muy abultados a favor de la adquisición. En la playa del Castellar, Mazarrón, comprar exige algo más de 235.000 euros, mientras que alquilar ese piso 25 años se dispararía hasta casi un millón de euros.
En casos como estos, la alta rentabilidad que ofrece comprar una vivienda para ponerla en alquiler, puede atraer a inversores y especuladores, mientras los jóvenes y familias de rentas más bajas, con dificultades para reunir el ahorro requerido para una adquisición, se ven empujados al alquiler, aunque a la larga les suponga pagar más.
Los más caros y los más baratos
Cabo de Palos, la ‘zona de oro’ de la Región
El precio de la vivienda se ha visto sometido en las últimas décadas a grandes vaivenes y una fractura: la que supuso el estallido de la burbuja inmobiliaria. Según el Centro de Información Estadística del Notariado (CIEN), el precio del metro cuadrado llegó a situarse en 1.582 euros en el año 2008, para desplomarse a continuación hasta los 776 euros en 2015. A partir de ahí, el mercado ha protagonizado una lenta y progresiva recuperación no exenta de picos puntuales por la coyuntura económica. El pasado año, el precio medio en la Región fue de 1.007 €/m2, ocupando una posición intermedia en el panorama nacional, y a medio camino entre las vacas gordas y las flacas.
Según esta misma fuente, que cuenta con datos a nivel municipal, Cartagena sufrió menos que Murcia ese descalabro tras la fiebre del ladrillo, aunque la capital ha ido reduciendo distancias poco a poco, y ambos términos vienen dibujando trayectorias parecidas desde 2018.
Entre las zonas urbanizadas de la Comunidad, hay una que destaca por su explosión de precios, tanto en la compraventa como el arrendamiento, y que se ha consolidado como el enclave de oro del mercado inmobiliario regional. Se trata de Cabo de Palos, que solo desde 2021 acumula una subida de casi el 70%, según se desprende del análisis de los datos del portal inmobiliario Idealista.
Aunque existen fuentes de información pública sobre el precio de la vivienda, estas ofrecen un ritmo de actualización y un nivel de desglose geográfico limitados. Dos carencias que suplen las páginas web de ofertas, que permiten acercarse a los precios desagregados geográficamente y actualizados casi al minuto, con el inconveniente de que se trata de precios de partida y por tanto, algo superiores en general a los que finalmente figuran en la operación de compraventa. En el caso de la Región de Murcia, los datos del CIEN son un 15% inferiores a los de Idealista, resultado del efecto de las habituales negociaciones para cerrar el trato, aunque la falta de oferta ha ido reduciendo este efecto y la distancia en 2023 ya era de solo el 10%.
Teniendo esto en cuenta, Cabo de Palos es hoy, atendiendo a las ofertas, la zona más cara para comprar en toda la Región, tras una escalada que ha dejado el precio medio por metro cuadrado en el umbral de los 3.500 euros este mes, el doble que en 2015 y por encima del máximo marcado tras la burbuja, en septiembre de 2022, de 3.410, según los mismos datos. Además, Cabo de Palos es el segundo lugar más caro para alquilar, con una media de 15,6 €/m2 al mes, solo tras el área mazarronera de playa del Castellar (23,9).
En la compra, también destacan en el ‘ranking’ de precios más altos Las Lomas del Rame-Bahía Bella, segunda zona más cara (2.914 €/m2), y Baños y Mendigo (2.877), en tercer lugar, dos espacios dotados con villas de lujo dirigidas fundamentalmente al comprador internacional y que centran su oferta en la cercanía de playas y campos de golf. Tras ellas aparece el entorno de la Catedral de Murcia, la primera zona urbana por precio (2.766 €/m2).
La evolución del m2
Junto al encarecimiento de Cabo de Palos, las mayores subidas en las viviendas ofertadas desde 2015 aparecen generalmente en localizaciones turísticas de los municipios de Mazarrón, Águilas, San Pedro o San Javier. Curiosamente, los municipios de Murcia y Cartagena son los que cuentan también con las áreas más devaluadas desde ese año. Por ejemplo en Valladolises y Lo Jurado el precio medio en 2015 fue de 1.441 €/m2 frente a los 679 €/m2 de 2023. En Cartagena, la diputación de El Hondón ha pasado de 1.234 €/m2 a 814.
También el municipio de Ulea es uno de los que más caído al pasar de 809(€/m2) a 447(€/m2), según esta fuente.
Los datos correspondientes a precios ofertantes analizados en este artículo han sido ofrecidos por el portal inmobiliario Idealista. El análisis realizado por barrios considera la división geográfica identificada por idealista que no tiene porque coincidir con divisiones administrativo estándar. Los datos correspondientes a precios escriturados están disponibles en abierto en el
Centro de Información Estadística del Notariado
, en la sección de Estadísticas al Completo. Los datos correspondientes a precios tasados están disponibles en abierto en la
web del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible
. Para el cálculo del ahorro que a largo plazo supone la compra de una vivienda se ha supuesto la adquisición de un préstamo hipotecario por en 100% del precio de una vivienda de 90 m2 junto con un 11% de gastos de adquisición. Se considera un tipo de interés fijo del 4% con pago de cuotas mensuales durante 25 años. Para el cálculo del alquiler se ha supuesto un incremento anual del precio de un 2%. No se ha tenido en cuenta la posible inflación a lo largo de los 25 años, ni la tipología de la vivienda. Para eliminar la estacionalidad y tendencia de la serie de precios, tanto de alquiler como de compra se ha considerado el precio mediano por metro cuadrado de los últimos dos años (2022, 2023). El valor final que ofrece este cálculo se corresponde con el ahorro o el gasto al término de los 25 años expresado en euros.
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Enlace de origen : ¿Vivir de alquiler o comprar? Esta es la opción más barata por zonas de la Región de Murcia
